Dar prieš kelerius metus nekilnojamojo turto (NT) rinka išgyveno neįtikėtiną bumą. Tačiau šiandien yra kitaip. „Tam tikra dalis žmonių, kurie perka su mintimi vėliau parduoti, išnyko, nes atsiperkamumas daug mažesnis, negu buvo anksčiau. Taigi rinkoje šiuo metu liko tiktai tie, kuriems tikrai reikia būsto“, – naujausiame Vilniaus universiteto (VU) tinklalaidės „Mokslas be pamokslų“ epizode pasakoja VU Ekonomikos ir verslo administravimo fakulteto mokslininkė, NT rinkos ekspertė dr. Viktorija Cohen.
Pasak jos, dabartinė situacija priklauso nuo bendros situacijos Europoje, ir labiausiai tai siejama su palūkanų normomis. Kadangi jos išaugo, bankai ne kiekvienam gali suteikti būsto paskolą ar kreditą.
Tam kažkiek įtakos galėjo turėti ir neseniai priimtas įstatymas, ribojantis pradinį grynųjų pinigų įnašą perkant NT. „Tai teigiamas dalykas, nes per nekilnojamojo turto pirkimą galima buvo išbalinti juodai uždirbtus pinigus. Kas yra gerai“, – mano mokslininkė.
Ramybė rinkoje – ciklo dalis
„Dabartinis nekilnojamojo turto rinkos susitraukimas yra ciklo dalis. Ekonomikos svyravimus siečiau su verslo ciklais. Ekonomikos augimas, skaičiuojant nuo finansų krizės, truko 5–6 metus, kai rinka atsigavo. Kalbos apie palūkanų kilimą pasigirdo 2018–2019 m. Bet daugelis dar nesugebėjo to įvertinti, o paskui prasidėjo pandemija. Tai pristabdė, o netrukus prasidėjęs karas suteikė dar daugiau neapibrėžtumo visoje Europoje. Energijos kainų augimas ir infliacija privertė Europos centrinį banką reaguoti į situaciją“, – sako dr. V. Cohen.
Anot jos, rinkos reakcija iš pradžių buvo stabtelėjimas – galbūt tam tikrą laiką žmonės tiesiog bijojo ir laukė. Vėliau, dėl karo pabėgėlių išaugus paklausai, rinkoje ėmė netikėtai augti: „Dabar, kadangi išaugo palūkanos, ne kiekvienas gali sau leisti įsigyti būstą. Natūralus sulėtėjimas, nes žiemą – sausį, vasarį – dažniausiai būna toks rinkos laikotarpis, kai visi brokeriai ir rinka apskritai yra laukimo fazėje. Kovą–balandį, arčiau vasaros, pirkimas ir pardavimas vyksta net ir sulėtėjimo laikotarpiu.“
Pastatytų naujų butų skaičius šiuo metu yra panašus į tą, kuris buvo 2016 m., vadinasi, į rinkos pokyčius sureagavo ir patys statytojai. Daugeliui teko girdėti, kad, smukus pirkimams, turi kristi ir kainos. Tačiau viskas nėra taip paprasta. Jau finansų krizė vystytojus paruošė tam, kaip tinkamai reaguoti į krizes.
Krintant pajėgumams – mažėjo ir įperkamo būsto plotas
„Nors statybų rinka yra šiek tiek prisitaikiusi prie sulėtėjimo, nekilnojamojo turto rinka negali reaguoti į susiklosčiusią situaciją greitai. Reikia nuo pusmečio iki metų, kad vienas projektas būtų užbaigtas, o kiti nepradėti vystyti“, – aiškina dr. V. Cohen.
Jos teigimu, tam tikra dalis žmonių, kurie perka su mintimi vėliau parduoti, išnyko, nes atsiperkamumas daug mažesnis, negu buvo anksčiau. Taigi rinkoje šiuo metu liko tiktai tie, kuriems tikrai reikia būsto.
„Butai brango, paskolos didėjo – tai susiję su įperkamo ploto dydžio sumažėjimu. Butų kainos augo sparčiau nei žmonių algos. Kainų augimas visada turi priežastis. Tai siejama su tokiais makroekonominiais rodikliais kaip BVP augimas, su žmonių pajamomis ir nedarbo lygiu“, – teigia tyrėja.
Tačiau ji pabrėžia, kad NT kainų augimo tendencija yra nuolatinė. Taip yra istoriškai, be to, net ir sunkmečiais NT kainos tik didėja. Tai galbūt irgi siejama su lietuvių noru investuoti į NT, nes tai saugi investicija, kurios vertė su laiku auga.
Kada pirkti būstą – individualu
„Tai, be abejo, yra individualus dalykas. Visų pirma, tai priklauso nuo žmonių noro ir galimybių įsipareigoti. Jeigu yra galimybė įsigyti turtą, aš manyčiau, kad laukti nėra ko, gyventi norisi šiandien“, – sako dr. V. Cohen.
Į klausimą, ar dėl jau antroje 2024 m. pusėje sumažėsiančių palūkanų kris ir būsto kainos, mokslininkė atsako nesanti įsitikinusi: „Kainų mažėjimas gali priklausyti ne tik nuo palūkanų. Reikia analizuoti bendras ekonomikos tendencijas. Man daugiau nerimo kelia Vokietijos sulėtėjimas. Vokietija yra, kaip žinoma, pagrindinė Europos rinka, ir investuotojai žiūri būtent į jos tendencijas. Be to, Lietuvos rinka yra susijusi su Vokietijos rinka.“
Taigi, kiek liks pinigų turtui įsigyti, lems bendri ekonomikos rodikliai, ne vien palūkanų normos. Todėl svarbu įvertinti bendrą pajamų lygį, žmonių užimtumą, vartojimą, taupymą, šalies augimą.
Tyrėja pataria svarstant, ar pirkti būstą su paskola, įsivertinti galimybes. T. y. pagalvoti dar ir apie tai, kokios bus asmens darbo perspektyvos po dvejų ar trejų metų. Jei jos aiškios, laukti nėra ko. Šiuo metu sunkiau įsigyti būstą šeimoms. Bankai žiūri jau ne į vieną šeimos asmenį, o į visus ir visas pajams dalina iš šeimos narių skaičiaus. Todėl šeimoms gali kilti iššūkių norint didesnės erdvės.
„Aš nežinau, kaip geopolitinė situacija galėtų susiklostyti ateityje, bet iš tikrųjų, turėdama omenyje tai, kas šiandien vyksta Ukrainoje, norėčiau tikėti, kad tai neateis iki mūsų. Kita vertus, manau, kad dauguma žmonių karui prasidėjus jautė nerimą ir pirkimai buvo sulėtėję. Dabar atsirado pojūtis, kad gal karas nesieskaluos, o gyventi norisi šiandien“, – sako dr. V. Cohen.
Į ką atsižvelgti perkant būstą?
Būstą žmonės renkasi pagal galimybes, pagal kainas, galbūt atsižvelgia į rajonus. Mokslininkė pataria prieš perkant būstą įvertinti ir infrastruktūrą. Net jei šiandien neturite vaikų, svarbu pagalvoti, ar jų neturėsite po kelerių metų, o tada taps aktualu, kad šalia būtų vaikų darželis ar mokykla.
„Dar svarbu turėti mintyje, kokiam laikotarpiui būstas įsigyjamas. Patrauklesnis rajonas irgi prideda tam tikros vertės būstui. Jeigu ateityje norėsite parduoti esamą ir įsigyti kitą būstą, geresniuose rajonuose esančių butų vertė gali išaugti“, – pažymi pašnekovė.
Dar ji siūlo atsižvelgti į greta numatytus projektus – ar gražiame sklype šalimais nepastatys naujo objekto, kad vėliau netektų žiūrėti į svetimus langus.
Komentarų nėra. Būk pirmas!